I.- INTRODUCCIÓN
Uno de los modelos de diversificación del mercado inmobiliario dentro del sector del alquiler, el formado por el mercado de arrendamiento de habitaciones con el uso compartido de estancias comunes de la propia vivienda. Hay estudios de económicos que reflejan ciertos comportamientos de la oferta y demanda de este sector del alquiler y vemos que en determinados momentos del año, la oferta por parte de propietarios de inmuebles repunta hacia los ciudadanos demandantes de estos bines, que recurren a un alquiler asequible del espacio vital básico, con los usos comunes de otras estancias de la vivienda, como salones, baños, cocinas, terrazas y balcones.
De hecho estamos ante uno de los usos extendidos entre estudiantes residentes fuera de sus viviendas familiares durante el curso académico, pero que cada vez se dispersa hacia la puesta a disposición de estancias de alojamiento en períodos estivales y como no, de acceso a la vivienda digna para personas con recursos económicos limitados. La oferta de los propietarios de viviendas que recurren a esta modalidad del alquiler, viene históricamente precedida de la necesidad de obtener un beneficio económico cuando no alcanzaban al arrendamiento unitario de la vivienda al completo y veían como éstas se quedaban vacías. Así todos ellos encuentran en este mercado sus necesidades y que a pesar de estar ya instaurado en las sociedades modernas, a veces genera preocupaciones entre arrendadores y arrendatarios y se les plantea la duda de si están haciendo las cosas adecuadamente.
Vamos a tratar de contar cómo se regula en nuestro país el alquiler de habitaciones, lo haremos desde le relación jurídica que recoge el contrato entre las partes y la afectación de cara a hacienda para tener una idea general de los aspectos fiscales que repercuten sobre alquilar de una habitación de manera legal.
II.- CUESTIONES JURÍDICAS DE LA CONTRATACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Lo primero que se debe conocer de este tipo de contratación es su régimen jurídico o regla de aplicación y saber que el alquiler de habitación no se considera alquiler de vivienda a los efectos prevenidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pues sólo se está arrendando una parte de la misma, y por lo tanto, no está sometido a dicho régimen, ni está amparado por el sistema de garantías que establece la regulación de arrendamientos urbanos tanto para el arrendador como para el arrendatario.
De manera común, la contratación del alquiler se regula por las disposiciones generales del Código Civil en materia de arrendamientos, recogidas en los artículos 1.542 a 1.582, pero también pueden asimilarse, según ciertos casos, al denominado derecho de “uso o habitación” regulado igualmente por el Código Civil en artículos 523 a 529.
Al tratarse de un arrendamiento regularizado fuera de la LAU, quiero llamar la atención del lector sobre dos cuestiones que dicha norma establece en forma de garantías y que versan sobre la venta de la vivienda parcialmente alquilada y el período de vigencia del arrendamiento. Así, en el caso de venta de la vivienda, el contrato de alquiler de la habitación podría ser extinguido y además el inquilino no tendría derecho de adquisición preferente de la casa, que sí ocurre en el caso de que se quiera vender una vivienda alquilada íntegramente; y, en cuanto a la duración del contrato del alquiler de una habitación será exactamente la que se pacte en el contrato, no habiendo derecho a prórroga por parte del inquilino como ocurre en el alquiler de una vivienda en su totalidad.
Lo adecuado es que el negocio jurídico del arrendamiento o alquiler de una habitación se plasme en un contrato en forma escrita, donde acredite de legalmente el derecho de uso de un dormitorio a una persona, sin necesidad de alquilar toda la vivienda al tratarse de un piso compartido.
La forma escrita del contrato de alquiler de una habitación o dormitorio ofrece garantías de interpretación de las estipulaciones entre arrendador y arrendatario, los cuales deben quedar perfectamente identificados, así como acreditadas su facultades para contratar, y en él se deben incorporar las cláusulas básicas del contrato, como la descripción exacta de la habitación objeto de arrendamiento, el período de vigencia del alquiler, el precio, forma y momento de satisfacerlo, el pago de los gastos ordinarios y extraordinarios, servicios que se incluyen en el alquiler como derecho a cocina, salones, electrodomésticos, teléfono, Wi-Fi, etc, así como otras cláusulas especiales como el subarriendo de la habitación, dado que conforme al Código Civil el arrendatario sí podría subarrendar a su vez la habitación sino se prohíbe en el contrato; también puede establecerse la existencia del depósito de una fianza, su reembolso y forma de renovación del contrato. También es muy aconsejable disponer de un inventario de los enseres que forman parte de la habitación y ajuar doméstico de las zonas comunes, con una relación de los objetos y soporte fotográfico que defina su estado de conservación.
En cuanto a la firma del contrato, decir que es sólo un elemento de prueba más y que acredita la existencia de obligaciones recíprocas entre las partes. Es un error muy extendido pensar que las obligaciones sólo nacen en el momento de la firma del contrato y recuerdo que conforme a nuestro Ordenamiento Jurídico los contratos de arrendamiento se perfeccionan por el mero consentimiento, y no necesariamente por la firma.
A pesar de que no es uno de los contratos que más tecnicismos precisa y las cláusulas que lo configuran son generales debido a su objeto, a veces es conveniente que un profesional lo revise, sobre todo cuando han surgido divergencias o suspicacias entre arrendador y arrendatario.
III.- REPERCUSIONES FISCALES A TENER EN CUENTA
Si se va a destinar una vivienda urbana, para el alquiler de habitaciones, al igual que si fuera de forma unitaria, habrá que cumplimentar el modelo 037 de declaración simplificada de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, y comunicar a Hacienda la actividad que como trabajador por cuenta propia dedicado al arrendamiento de viviendas y a elegir de la lista de epígrafes del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) del Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, aprueba las Tarifas y la Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas y marcar el epígrafe 861.1, de "Alquiler de viviendas", que comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.
También hay que saber que en la Ley 35/2006 sobre el Impuesto de las Personas Físicas, se dice que tienen la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste; y habrá que computarse como rendimientos íntegros el importe que por todos los conceptos abone arrendatario o subarrendatario y excluyéndose el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario. En cuento a los gastos deducibles y reducciones sobre la base, se podrán deducir los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del arrendamiento, tales como los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, con la limitación de que estos gastos no podrán exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos y el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes; también son deducibles los tributos, tasas y recargos de las administraciones, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador, así como las cantidades amortizadas por el inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva y en las condiciones que reglamentariamente se determinen en cada momento. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
Obtenido el rendimiento, el arrendador debe declarar éste a hacienda como beneficio por el alquiler de las habitaciones y deduciéndose ente el 60% y el 100% de dicho beneficio en función de las edades e ingresos de los arrendatarios.
Por último añadir, con la reforma fiscal de 2015 vigente en la actualidad quedó suprimida la deducción estatal por alquiler de una vivienda para uso habitual, por lo que habrá que estar atentos a las deducciones que las respectivas CC.AA. establecen para esta actividad. Ahora bien, los inquilinos que conserven su contrato de arrendamiento vigente con anterioridad al 31 de diciembre de 2014 y sigan cumpliendo los requisitos de rentas máximas podrán deducirse un 10,05% de los importes pagados con un límite máximo de 9.040,00 €/año para bases imponibles inferiores a los 17.707,20 €, y para rentas a partir de ese tope y hasta los 24.107,20 €/año la deducción sufre una reducción progresiva hasta desaparecer por completo cuando se alcanza el límite máximo de los 24.107,20 €.
La Dirección General de Tributos viene a establecer que en los supuestos en los cuales el propietario de la vivienda con habitaciones arrendadas y al mismo tiempo la tenga fijada como su residencia habitual con desgravación del préstamo hipotecario, deberá minorar dicha desgravación en la parte proporcional del uso privativo correspondiente al arrendatario, por lo que un consejo práctico a la hora de declarar en arrendamiento en el modelo 037 es fijar el porcentaje de afectación del inmueble a la actividad económica.
Como decía al tratar los aspectos jurídicos, también es aconsejable la consulta de un asesor que pueda orientar sobre la repercusión fiscal en cada caso concreto.